Кейс Евгении Ж

“Давайте знакомиться…”

Меня зовут Евгения. Я родом из г.Белгород, в 24 года переехала в Санкт-Петербург. Работала по своей специальности “инженер по стандартизации и сертификации”, добилась карьерного роста, стала генеральным директором в небольшом сертификационном органе. Но в определенный момент поняла, что нужно куда-то дальше двигаться и решила уйти из фирмы. Хотелось реализовывать свои цели, а не цели учредителей. В тот момент мне было 26 лет.

Мой будущий муж подсказал идею, что можно хорошо зарабатывать на рекламе в интернете. Я начала развивать мотивационную группу в ВКонтакте: искала “цепляющие” посты, интересных людей, и вот так, фактически случайным образом, попала на Наташу Закхайм, чему очень рада. Послушала бесплатный вводный вебинар и поверила словам Наташи, ее опыту и знаниям, поверила и в свои силы.

Будущий муж поддержал меня, и мы купили обучение на курсе “Доходная недвижимость” в июне 2016г., защита проекта была уже в октябре.

Как понравиться банку без 2-НДФЛ

В Питере у нас собственного жилья не было, но мы решили взять ипотеку не на свое жилье, а на доходную недвижимость.

Ситуация была не совсем стандартная и на тот момент не слишком удачная для нас: муж “гражданский”, не резидент России, фрилансер, и потому он не участвовал в сделке. Сделка основывалась исключительно на моем доходе в сфере сертификации. На тот момент я работала только по договорам подряда, и не каждый банк мне мог одобрить ипотеку. Никаких активов в виде недвижимости или машины за мной не числилось. С точки зрения банка - “чистый лист”. Обошла много банков, обошла много брокеров, которые могли бы мне помочь.

К счастью, получилось найти “своего” брокера. Она помогла и объяснить банку, почему я ушла с должности генерального директора, и показать весь мой доход, и подкрепить его документально.

Для этого мы расписали по пунктам, сколько лет я работала, мои университетские образования, какие повышения квалификации у меня в наличии, отразили, что я преподаватель, обучения провожу. В общем, доказали банку, что я ценный сотрудник, который легко найдет себе работу с аналогичной зарплатой. В итоге мы смогли подтвердить доход в 120 тыс.руб., и мне одобрили ипотеку на 5 млн. Это была первая большая удача.

“Надо просто стараться делать, и тогда нужный и самый лучший вариант придет”

Начался нелегкий поиск недвижимости в процессе обучения. Благодаря специальным техникам курса, я много тестировала стратегию: разные квартиры в разных районах. В итоге, когда уже подошла к необходимости выбора своей недвижимости, я уже знала, в каком районе и за сколько ее будут снимать и посуточно, и помесячно.

Я сразу подбирала объявления со стоимостью объекта на размер ипотеки - 4,9 млн ... 5,3 млн. Дважды сделка “слетала”, “благодаря” непрофессиональным риелторам. Видимо, ждала меня третья квартира, с которой все удачно сложилось: “трешка” на первом этаже на Петроградке, в 10 минутах ходьбы от метро. У нее были три собственника, родственники, которые хотели скорее разъехаться, благодаря чему объект шел существенно “ниже рынка”.

В объявлении стояла цена 4950 тыс.руб., и риелтор помогла сбить цену до 4800 тыс.руб. Для ипотеки нам требовалась оценка в 6350 тыс.руб., но в итоге ее оценили даже выше, в 6,5 млн.руб. Благодаря уникальным знаниям курса Н.Закхайм, используя эту разницу в цене, мы смогли обойтись без первого взноса по ипотеке, который составлял 15%.

Приобрели мы квартиру в декабре 2016г., и я на тот момент уже была беременна. При подписании документов в банке нас поджидал очередной неожиданный приятный сюрприз. Изначально, с учетом моей ситуации, процентная ставка для меня была 13,5% годовых. Немаленькая. Но я согласилась: просчитала окупаемость по специальным таблицам, которые даются на курсе. И вдруг, подписывая договор займа, я увидела, что процентная ставка снижена до 12,7%. Я попала в новогоднюю акцию, и мой ежемесячный платеж почти на 5 тыс.руб. упал!

Шикарный объект по низкой цене и на выгодных условиях - наша вторая крупная удача.

Добро пожаловать в наш
апарт-отель

Из квартиры мы решили сделать три студии и сдавать их посуточно. Локация для такого апарт-отеля, как я уже упоминала, превосходная. При этом окна всех студий выходят во внутренний дворик, где детская площадка. Тихо, транспорт не мешает, шумные компании под окнами не гуляют. Многие наши постояльцы теперь отмечают это как существенный “плюс”.

И даже здесь меня “преследовало” везение: наш дом постройки 1891 года, и пока мы занимались обустройством квартиры, власти города провели реконструкцию фасада здания и парадной. Красота и снаружи, и внутри.

Получились 3 студии: 2-х, 3-х и 4-х местные по 14-15 кв.метров. Первую студию мы сделали как мини-квартиру: в ней отделена кухня, в которой стоит газовый нагреватель, он работает на все три студии, дает больше горячей воды, чем электрический бойлер.

Дизайн комнат разнообразный:

•

Одна розовая, романтическая, с выделенной спальной зоной,с пэчворкингом на плитке кухонного блока и отличной душевой кабиной с музыкой и подсветкой (удачно осталась от прежних хозяев).

•

Другая студия - в эко-стиле, оливковая, с текстилем природных оттенков и фотообоями с камнями.

•

Третья студия - яркая, сине-желтая, с питерскими видами на стенах. У нас даже люстры интересные, особые. Мебель и техника тоже новые, не б/у. Мы хотели, чтобы гостям было приятно у нас останавливаться, чтобы был эффект новизны.

Разве ремонт может быть приятным?!

И к дизайну, и к ремонту мы привлекали профессионалов, т.к. беременность не позволяла мне детально контролировать эти процессы, а муж был загружен своей работой. И хотя дизайн я продумывала сама, но расчетный проект заказала у дизайнера, чтобы было проще рабочим.

Ремонтом руководил опытный прораб, и особых проблем у нас не возникало. Мы оставили одну стену, остальные сносили. Полы поднимали и полностью меняли, т.к. под ними проводили коммуникации к санузлам двух студий.

В ремонте мы выбирали материалы среднего ценового диапазона, чуть выше, чем дешевые, обращали внимание на качество. Но при этом экономили на некоторых позициях: знали, где какие перегородки сделать с меньшей звукоизоляцией, например, между санузлом и жилой частью студии. А между студиями делали, конечно, с хорошей звукоизоляцией.

Муж, в отличие от меня, был готов к тому, что стоимость ремонта окажется выше моих расчетов. Конечно, можно было ремонт и дешевле выполнить: покрасить в один цвет стены и не делать акцент на дизайнерских фишках. Но это был наш сознательный выбор.

Управление доходным объектом из другой страны

В мае я родила ребенка, и мы не успели к лету закончить ремонт, первую студию сдали только в сентябре, а в другие в это время еще закупали мебель. Вскоре мы переехали в Эстонию, где родился второй сын. Нашим успешно работающим апарт-отелем с первого дня занимался управляющий, отличный специалист со знанием английского.

Вся работа отлажена. Я вижу бронирование через определенную программу, ежемесячно он мне переводит деньги на ИП и, в принципе, занимается всеми моментами, связанными с туристами и с функционированием отеля. Горничную он подобрал замечательную, все ее хвалят. Постельное белье регулярно отдается в прачечную.

Я читаю отзывы на Букинге, если появляются редкие моменты, требующие моего внимания - пишу ему.

Но обычно он все сам оперативно корректирует. Он дружит с нашими соседями. А это обязательно! Нужно быть благодарными им: они знают, что у вас там бизнес, идут посуточные заселения, и они это принимают спокойно.

Во время ЧМ по футболу было немало волнительных и одновременно комичных моментов. Много иностранных туристов, другой менталитет. Например, одни наши иностранные постояльцы всю ночь пили и забыли про выселение. Горничная их просит освободить комнату, а они с возмущением звонят управляющему, что нарушаются их личные границы и спокойствие. Управляющий всегда оперативно разруливает недопонимания.

За свои услуги он берет 30% от чистого дохода. Для нас это приемлемо. Это цена нашего свободного времени и возможности жить в Эстонии.

У нас есть уже постоянные клиенты. Рядом с нами Первый мединститут и больницы, к нам часто приезжают медработники в командировку, на обучение. Т.е. не всегда бронирование идет через сайты бронирования, передают “сарафанным радио” часто. Отзывы об отеле отличные, рейтинг на Букинге высокий.

Можно ли поступиться максимальной доходностью ради личного комфорта? Нужно!

Если прикинуть, мы вложили много личных средств в покупку недвижимости и создание апарт-отеля: брокер, страховка, оценка, оформление сделки у нотариуса, взносы по ипотеке до момента сдачи студий, затраты на ремонт и оснащение.

Доходность же всего объекта составляет, в среднем 17,5% годовых. Во внесезонное время цена 1500-2000₽/студию, в сезон - 2700-3500₽. Загрузка, конечно же, неравномерная: декабрь вообще самый провальный месяц, люди экономят на праздник; самые прибыльные, естественно, летние месяцы. В декабре доход не покрывает даже ежемесячный платеж по ипотеке, а летом - свободно. Прошлым летом доход был почти по 230 тыс. ежемесячно.

В среднем по году, мы получаем “чистыми” 80-100 тысяч в месяц. Фактический же ежемесячный доход, в среднем, составляет около 200 тыс.руб. Существенная сумма тратится нами на обслуживание объекта “чужими руками: реклама, бронирование, уборка, прачечная, зарплата управляющего.

Разумеется, можно было и объект запустить с гораздо меньшим вложением личных средств, и обслуживать его с большей доходностью, вкладываясь личным временем. Реализация этой стратегии на тот момент позволила мне выйти на уровень пассивного дохода моей прежней заработной платы, дала питерскую прописку мне и первому сыну в неродном для нас городе и сформировала мой жизненный приоритет - баланс бизнеса и личной жизни.

У нашей семьи достаточно высокий уровень комфорта, важный для нас. Большие расходы, и, конечно, доход только от этого объекта их не покрывает. Но наша жизнь сосредоточена не только в нем.

После этого объекта, уже находясь в Эстонии, мы приобрели еще 2 квартиры в Санкт-Петербурге в новостройках в рассрочку от застройщика, войдя всего лишь миллионом рублей в оба объекта. Это тоже было удачное и выгодное вложение, много вариантов в использовании. Можно продать обе квартиры или одну из них с большой выгодой через переуступку права собственности. Но все-таки планируем оставить их себе и сдавать сначала на долгосрок, а потом (когда достроят ветку метро) и посуточно.

Мы уже обдумываем следующий вариант либо покупки коммерческого помещения в новостройке, либо покупки жилого фонда в Питере. Многое зависит от того, как поведут себя власти в отношении закона Хованской.

Ну и на данный момент у нас есть понимание, какие шаги нужно сделать в ближайшие полгода, чтобы можно было обратиться в банк за новым кредитованием.

Сейчас мы на стадии создании крупного дохода на своем ИП: в Эстонии открываем салон красоты.

Внутренняя революция как
путь к успеху

Все, что так или иначе связано с инвестициями, мне очень нравится. Я осознаю, сколько шагов было сделано в процессе реализации апарт-отеля, какие внутренние блоки были проработаны. Ведь сначала нужно внутри себя поверить, что ты все это можешь, совершить внутреннюю революцию, чтобы начать делать. И потом ты кайфуешь от того, что ты делаешь, и все задуманное получается, ты такой молодец, ты растешь, развиваешься.

Я думаю о детях (мы хотим четверых детей): хочется передать им побольше опыта ментального, поэтому я наполняю себя знаниями и для себя, для своей богатой жизни, и для детей, чтобы они потом все это впитали и жили еще лучше нас. В этом я вижу свои дальнейшие шаги в таком глобальном масштабе. Я рада, что Наталья Закхайм вышла на рынок США, потому что в будущем я и там хочу реализовывать стратегии.

Все границы только в нашей голове. Важно находить нужных людей и действовать.

Когда у меня кто-то спрашивает, стоит ли идти обучаться у Натальи, я говорю, что я уже готовый, положительный, живой пример. Я также рада, что выбрала формат обучения с мастер-группой: когда есть возможность по выходным по видео задавать самой Наталье свои вопросы. Это был бесценный опыт общения с человеком, который прошел такой большой инвесторский путь в разных странах. Я всем рекомендую выбирать этот формат обучения, если он еще есть.

Всем настоящим и будущим ученикам Натальи я советую поверить в свои силы, посмотреть отзывы: получилось у тысяч людей по всей планете - и у вас получится! Разные ситуации бывают, но у всех в итоге получается. Главное - делать.