Кейс Екатерины Солуяновой
К миллиону
в месяц всего
за год
- Подождите, подождите… Я не поняла: 911 тысяч “грязными” это за какой период? Только за август?!!!


- Моя сегодняшняя собеседница каждые 15 минут нашей беседы приводит меня в состояние “потери дара речи”. Но давайте по-порядку...

Семья Екатерины живет и ведет бизнес во Владивостоке. Она сама, по образованию “клинический психолог”, 15 лет проработала по найму, дойдя до должности директора ООО. Муж тоже работал в крупной организации на высокой должности. Трое детей.

В поисках финансовой свободы они прочли все книги Кийосаки, много другого материала по инвестированию, поменяли мышление и даже приобрели недвижимость, но пассивного дохода не было.

Еще до курсов Наталии со всех своих доходов мы откладывали 10% на “подушку безопасности”. За несколько лет накопили больше миллиона, купили несколько квартир, закредитовались “под потолок”, но пассивный доход был крошечный. Мы сдавали квартиру на долгосрок, и в зимний период нам даже приходилось за нее доплачивать (доход не покрывал ипотечные платежи).

Читали Кийосаки и опять не понимали, как ему удается выходить на большие цифры, ведь мы вроде все делали, как он говорит. Причем муж мне еще тогда рассказывал, что люди как-то перестраивают квартиры, сдают посуточно, а я упиралась: никто не одобрит никаких перестроек. У меня “блок” стоял в восприятии.

В один “прекрасный” момент я разозлилась: дети без внимания, на себя времени не хватает, постоянная занятость. Квартира проблемная: угловая, холодная, еще и квартиранты шумные: соседи жаловались, звонили даже в 4 утра с матом. Я решила продать квартиру “ниже рынка” и стала думать, как правильно распорядиться полученным от продажи доходом. Забила в интернет фамилию Кийосаки и “наткнулась” на ролик Наташи.

Первый ролик мне не понравился: Наталия показалась чрезмерно “жесткой”, но чем-то она меня “зацепила”, и я стала слушать дальше. На одной только бесплатной информации от нее, я сразу начала поиск прибыльных вариантов, а чуть позднее купила курс “Инвест-драйв”. И муж меня поддержал, говорит, пусть этот курс будет подарком на какой-то праздник. В итоге обучение стократно окупилось.



Все задания курса я выполняла, смотрела много вариантов, все знания мгновенно впитывала и пыталась реализовать на практике, и у нас все получилось. Сейчас мы и сами не понимаем, как. Это был такой адреналин, действительно, драйв. Мы прыгали, ночами не спали, молились, не знаю кому…

За период обучения мы приобрели 2 однушки в новострое и одну трешку в старом фонде, “ниже рынка”, на первом этаже. Все, как учили…
- Екатерина, а можно “в цифрах”? - снова перебиваю я. - Как вам удалось от продажи одной квартиры взять сразу три, да еще в новостройках!


- К тому моменту у нас уже была сильная закредитованность, поэтому мы 2 ипотеки оформляли одновременно. Обращались к кредитному брокеру: она подсказала нам программу “Победа над формальностями”: 40% первоначальный взнос и не нужно никаких подтверждающих документов, кроме паспорта. По этой программе одобрили мне одну ипотеку и мужу две. Проданная квартира принесла нам 4,5 млн. Новостройки брали на фазе котлована, у обеих первый взнос 40%: одна 1,7 млн.руб, другая -1,5 млн. На оставшуюся сумму делали ремонт.

Но я уже проходила обучение и понимала, что это “не по-инвесторски”. Хотелось сделать, как на курсе учат: под маленький %, “ниже рынка”, с хорошим торгом… И пока у нас проходило одобрение документов (обе квартиры под ипотеку стоили по 4 млн), нашла третий объект.
- Ага, это та квартира, на которой вы свой проект защищали? На курсе доходный объект еще называют “Дороти”...
- Да, да, она самая. Наша “Дороти” была реально “жаба”: первый этаж, “убитая” трешка, полностью нужно было делать ремонт. Но расчет по таблице эффективности показывал хорошую доходность.

Я думала, ипотеку нам уже никто не даст. Сбербанк отказал в кредите, а вот в другом банке проверили весь скоринг, затребовали кучу подтверждающих документов, но одобрили еще одну ипотеку на мужа. Сегодня, к слову, на него оформлено 6 ипотек! Переживали, конечно, такие суммы, ответственность.

“Дороти” мы взяли за 3820 тыс.руб. под 10% годовых и 10% первый взнос. Проблема была в оценке: сложно было ее оценить дороже, нам порекомендовали частного оценщика. В общем, мы делали по всем канонам Наташи Закхайм. На ремонт объекта нам пришлось продать свой Лексус. И еще брали рассрочку в банках на закупку техники. Наличкой мы расплачивались с работниками, а на кредитные карты занимались оснащениями объектов.
- Какую стратегию вы выбрали и как смогли рассчитать, что будет такая высокая доходность?
- Под посуточную аренду сначала “запустили” один новострой, потом перестроили “Дороти” на 4 студии, потом сделали ремонт другого новостроя и тоже “запустили”.

Ремонт “Дороти” был капитальным и занял 3 месяца: снимали пол, сносили все стены, прокладывали коммуникации.

В тот момент наша жизненная ситуация была “не очень”: и работала, и училась, и еще папа “лежачий” был, требовалось много ухода за ним, да трое детей. Закончив курс “Доходная недвижимость”, я почти сразу прошла еще “Финзож”, “Анти тайм-менеджмент”. Причем курсы, по местному времени, шли в 3 часа ночи: начинала смотреть, не выдерживала, продолжала смотреть уже в записи. Информация ценнейшая. Но одной информации мало. Надо действовать.

Когда начался сезон, получилось, что “Дороти” всегда была заполнена, нам приходилось отказывать клиентам. Так мы и пришли к мысли о субаренде. Интересно, что информация о посуточной аренде как-то рядом со мной “бродила” несколько лет, но я ее не воспринимала, и только на курсе я поняла, какова реальная сумма упущенной выгоды.
- Но как же все-таки вы пришли к таким цифрам пассивного дохода?
- Потому что мы выбрали стратегию не пассивного дохода, а бизнеса на посуточной аренде. Переживали, “тряслись”, но когда пошли результаты, мы решили их масштабировать.

Сначала взяли один объект в соседнем доме (маленькая гостинка 14 кв м), привели его в порядок, оборудовали, сдали. Потом, по стечению обстоятельств, сдали квартиру моей знакомой в том же самом доме. Ремонт сделали в счет арендной платы.

В чатах нашей новостройки я кинула сообщение о возможной аренде. Начались звонки, я много объясняла, рассказывала: у людей на самом деле очень много мифов о посуточной аренде. А ведь на “долгосроке” люди реально “убивают” квартиры.


Одна девушка посмотрела ремонт нашей однушки в этом доме и согласилась на предложение, потому что сама жила в другом городе. Она вложила в ремонт свои деньги, а мы - время и наши ресурсы. У меня уже есть бригада корейцев из всех специалистов. Мы подписали договор аренды, предусмотрели в нем, кто с чем остается по итогу. Успешно “запустились”. Это был второй объект.

А потом это превратилось в цикл: снова сезон, снова нам некуда селить людей. Приезжала свекровь, спрашивала, когда мы уже остановимся. “Давайте, - говорит, - с этими сначала “устаканьтесь”. Но не тут-то было: это уже спортивный интерес.

Снова нашла клиента через объявление в чате. Мы снова в счет арендной платы вложились своими деньгами, докупили технику, успешно запустились.

Это был уже третий объект в этом доме. Снова через этот же чат откликнулась семья, которая живет на Камчатке. У них была полностью оснащенная квартира, в нее даже вкладываться не пришлось. Один из самых легких запусков был.

Цифры доходов, конечно, впечатляют, мы сами в шоке, сами от себя не ожидали, за год такой прорыв. Грязными 911 тысяч, расход 346 тысяч (ипотеки, коммунальные платежи, аренды, техника). Чистый остаток только с “посутки” - 564 тысяч. Это за август. Это был мой финансовый план. И я его достигла.
- Невероятно! Неужели возможно так точно спрогнозировать результат? Какие этапы изначально включал ваш план?

- На курсе “Финансовый ЗОЖ” мы защищали проекты, и Наташа, увидев наш план, сказала: “За этих ребят я не переживаю, у них все получится” .

И вот что интересно: я забыла распечатать план, и впоследствии с ним даже не сверялась. Делали объекты, про план и не вспоминали. А потом как-то вспомнили и удивились: все как планировали, так и пошло (запуск объектов, увольнение с работы, открытие бизнеса).

И сейчас мы идем с опережением этого плана: муж уже вышел из “крысиных бегов”, не работает по найму, мне помогает, и я с 1 сентября уже тоже не работаю по найму. Реально сознание тренируется, финансовый потолок пробивается, Вселенная “слышит”. Пока сил хватает - зачем останавливаться?

- Так сколько же у вас объектов и как вы успеваете их обслуживать?
- Сейчас у нас 12 объектов, управляем сами, но у нас есть помощники: уборщики на сдельной оплате на те случаи, когда мы не успеваем. Мы работаем втроем: я, супруг и 15-летняя дочка. Она у нас подрабатывает, моет квартиры и получает за это свои первые деньги. Еще она работает администратором на арендных площадках: закрывает брони на Букинге, составляет планы заездов.



Семейный бизнес сплачивает, у нас есть теперь общая цель, общее дело, мы все время на связи. Глядя на это, уже и десятилетний сын включается. Дети видят результат. Дочка уже плачет: я не хочу в школу, я хочу работать. И хотя она отличница, и будет высшее образование получать, у нее уже в планах - строить капитал. Мы с мужем все время вместе, межличностные отношения уже перешли на другой уровень, бытовых конфликтов почти не стало.

Ну если говорить про бизнес: у нас уже много опыта, с уверенностью берем объекты. Постоянно находятся неожиданные решения.

Например, сначала мы сами стирали и гладили сутками, потом подвернулся хороший вариант с прачечной. Однажды пришлось уволить двух горничных, а сейчас уже умею выстраивать с ними правильные отношения.

С потенциальными арендодателями тоже нужно много психологии, чтобы выстроить беседу, мотивировать сдать именно мне, сбивать цену. У нас почти случайно появились партнеры, которые нам подкидывают клиентов, иногда мы им.
- Екатерина, а вы можете посоветовать, как в этом бизнесе преуспеть? Как “отстроиться от конкурентов”?
- Самая главная “фишка” - мы делаем все честно. Как я убедилась, это редкая история в этом бизнесе. Очень много мошенников на этом рынке: берут залог и исчезают, подписывают людей на одно, а по факту квартира другая, с “убитым” ремонтом. К нам частенько попадают жертвы таких мошенников.

В чате посуточников часто вижу, как ужасно люди о своих клиентах и объектах отзываются. И ты понимаешь, что делаешь это дело на другом уровне. Так и хочется обратиться: если уж взялись за бизнес, делайте качественно.

У нас всегда есть клиенты. Я хочу вести бизнес честно. Если человек не готов сдавать посуточно, я ему объясню, поговорю, уберу его страхи. Все собственники наших субарендных квартир знают, чем мы занимаемся, и нормально к этому относятся. Ну а если человек не готов - это его выбор. Хочу надеяться, что в бизнесе “посутки” останутся достойные люди, которые любят свое дело.

А в целом этот бизнес - настоящий квест. Мышление работает на все 100%. Столько задач разных каждый день: от общения с людьми до внеурочно выползшего таракана в “старом фонде”. Бывает, иностранец по ошибке забронировал меньшее количество суток, а у тебя уже следующий гость. Начинаешь думать, куда б его пристроить, по компаниям звонить. Благодаря одной из таких историй, я посмотрела, как работают конкуренты, заполучила себе форму договора краткосрочного найма. Вот такая разведка боем.

За год такой работы можно о нашем опыте книгу написать: что мы приобрели, чему научились, что узнали. 9 ремонтов за этот период!
- Кстати, о ремонтах… Поделитесь какими-то своими хитростями и лайфхаками?



- Мы не все делали, как на курсе и сейчас понимаем, что в некоторых моментах надо было делать, как Андрей и Наташа говорили.

На пол кладите только ламинат: его дешевле доставлять, приятно ходить, проще убирается, не рвется, когда мебель двигаешь. Все коммуникации с водой и канализацию - только по верху, не в штробы. На самом деле цена по штробам и по верху не сильно отличается, разница в обслуживании.

Наш сантехник на каком-то объекте нас убедил трубы “зашить” в стены. В итоге 2 раза пришлось снимать кафель, вскрывать эти трубы: где-то песчинка попала в полипропилен, он не запечатался, все потекло в подвал. Если б это было поверху, он бы пришел, резанул пару раз - и все.

В одном случае не сделала я “пирог” звукоизоляции, как учили на курсе. И правда, в одной из комнат гости отметили хорошую слышимость как минус . На собственных объектах у нас инвесторский ремонт. Все студии автономные, с отдельными счетчиками.

Так сделали специально, предусмотрев “стратегии выхода”: если захотим продать по долям или на “долгосрок” сдать. Горячую воду мы вообще “отрубили”, повесили бойлер. Ни один раз успели порадоваться, что у нас не обои. Белые крашеные стены. Их уже подкрашивали несколько раз: у нас очень сырой город, влажность высокая, тайфуны, плесень. В подвале дома реально вода стоит, стены плесневеют.

Все с опытом приходит. Последнюю студию мы делали уже, как “по маслу”: никакой суеты, никакого напряжения, все уже знали. Мы научились столешницы устанавливать, сами раковины врезать, смесители собирать, мебель собирать, знаем уже, матрасы чем отличаются. Такой опыт приобрели! Люди любят дешевле, но чистенько и красивенько, пусть это будет маленькая комнатка, но с удобствами.

- Что в этом бизнесе вас привлекает больше всего? Что вдохновляет?


- Нам все нравится: каждое утро мы подскакиваем с горящими глазами - это даже не работа, это свое дело, большая отдача, мотивация. Ты понимаешь, что “как потопаешь, так и полопаешь”.

Мне нравится обустройство, создание уюта, красоты; ты представляешь все это уже, когда план чертишь. Нравится видеть реакцию людей, их восторг. Самооценка вырастает колоссально, есть отдача и финансовая, и эмоциональная. Когда видишь благодарность людей, ощущаешь подъем, что ты нужное дело делаешь. И считать результат мне тоже очень нравится. Пока все только “вверх”. Мы хотя бы стали деньги видеть. Раньше получил зарплату, все раздал по нуждам - и их нет. Уже нет страха за будущее. Чувствуешь себя более значимым человеком. Другой уровень жизни. В этом году мы 4 раза на море ездили, несмотря на такую загруженность.

Кстати, даже ситуация отъезда и оставления бизнеса на кого-то тоже стала для нас опытом: все должно быть под контролем, потому что по приезду нам пришлось расстаться со всеми своими наемными работниками. Чуть бизнес не загубили плохими отзывами.
- А какие перспективы себе рисуете?

- Сейчас будем искать сотрудников, делегировать какие-то задачи, и двигаться дальше.

Мы уже присматриваемся к другим объектам, но пока не знаем, как их взять: ипотеку нам уже никто не дает, мы еще набрали кредитных карт под ремонты, часть, конечно, уже погасили. Сейчас с доходов откладываем и на “подушку безопасности”, и на “квартирную подушку” на случай непредвиденных поломок.

Пока нам интересно и это дело, а через несколько лет, возможно, какую-то стратегию выхода изберем. Меня привлекает еще строительство. Домик на дачном участке. Для своей семьи тоже хочется отдельный дом, может, через стратегии и этой цели достигну.

- После вашего рассказа, наверное, уже глупо спрашивать, какую роль сыграла Школа “Личность и капитал” в истории вашего успеха… Давайте так: какие основные инсайты вы получили, какие знания особенно помогли в достижении цели?

- Мы до сих пор Наташу слушаем на бесплатных вебинарах, где-то в чате отвечаем. Регулярно пересматриваем уроки с курсов, уже теперь с точки зрения полученного опыта, и каждый раз находим в них что-то новое.

Мое самое главное открытие: вот эти закономерности вложенного капитала, чужих денег….- это просто пошаговая технология, для этого необязательно иметь уникальные мозги.

А если все время говорить: “Да это не про меня…”, - так это и будет не про тебя. Чтобы начать делать, либо ты в “полном низу” должен быть, либо очень сильно хотеть. У меня была задача уйти с работы, но по ряду причин я сразу не могла это сделать. И то дело, которое я делала, меня не вдохновляло, я уже исчерпала себя, нужно было что-то новое. И это тоже был момент злости и сильной мотивации.

Важно понимать свои доходы/расходы. Мы теперь принципиально кредиты закрываем инвесторскими деньгами. “Нет” переплатам! Когда голова занята работой и домашними делами, у тебя просто нет времени ни отдохнуть, ни подумать о чем-то другом.

Сейчас, когда у меня все объекты уже запустились, мозг по-другому работает. Убираюсь дома, включила на ютубе бесплатный вебинар Наташи, слушаю, и мысли сразу рождаются, надо вот эту стратегию прям под карандаш брать, и вот эту. Вот, например, построить дом на двух хозяев и продать отдельно.
Это уже, правда, как игра: на сколько ты в плюсе в этом месяце, а если в минусе - то почему.

Много фишек, которым Наташа учит. Надо с простого начинать и двигаться, и варианты сами приходят. Дорогу осилит идущий.