Кейс Дмитрия
Недвижимость как
мой стиль жизни
Как “сотня” неудач
привела меня к успеху
Бороться - искать, найти - не сдаваться
Правильное воспитание и первый опыт инвестирования
Мне 25. Закончил радиофизический факультет Политехнического университета в
Санкт-Петербурге. Вот уже три года работаю свою “пятидневку” инженером-метрологом, а по выходным трансформируюсь в
массовика-затейника и провожу разные мероприятия.

Инженером получаю свои 40 тыс.руб., иногда доходит до 70 тысяч, если постоянно в командировки ездить. Максимальный доход от работы по найму - 100 тыс. в месяц. Что же не так? Моя история - это про поиск и обретение себя.
Моя профессия мне неинтересна, и еще более неинтересны в ней отсутствие свободного времени и определенные ограничения по финансам. С последним фактором я начал “сражаться” уже давно: копил еще с детства (меня отец так приучил) и 50% заработков я всегда откладывал.

Это принесло свои плоды. К определенному моменту у меня было тысяч 900 своих денег. Часть из них я вложил в валютный рынок и часть, по рекомендации, - в чужой бизнес. С точки зрения дохода, валютный рынок оказался не таким интересным: у меня там пока убыток, а по бизнесу - пока дивиденды исправно выплачиваются, но о более серьезных результатах говорить пока рано.
“Фигаро здесь, Фигаро там” или сто неудач перед успехом

Придя на курс Н.Закхайм “Доходная недвижимость”, я себе поставил четкую тактическую цель - делать лучше всех, и стратегическую - получить пассивный доход. У меня была такая установка в голове, что буду к нему идти, пока у меня не получится: могу один раз провалиться, второй раз провалиться, третий, но пока я его не сделаю - не успокоюсь.

И ведь на самом деле было много неудачных попыток: у меня первые полгода вообще ничего не получалось. ВООБЩЕ НИЧЕГО. Все время все срывалось. Я постоянно искал объекты, возможности сделать стратегию: звонил, приезжал, смотрел, снова звонил, приезжал, смотрел: это не подходит, это не подходит, вот это подошло - сорвалось. И опять: ищешь, ищешь, не подходит, не подходит, подошло - сорвалось.

Было сложно и потому, что меня никто меня не поддерживал. Никто в меня не верил, все считали, что это какие-то глупости, непонятно, чем и для чего человек занимается. Если бы не было той правильной установки в голове - я бы сдался.
У меня был блокнот, и в нем я каждый день писал: вот до такого-то числа мой пассивный доход будет 100 тысяч рублей в месяц. Честное слово: каждый день писал, эта мысль стала маниакальной, только этой целью я и жил в тот период. Любимую девушку совсем “забросил”, она обижалась, что ей не звоню, а у меня мысли только о квартире и были.
Как превратить пассив в
доходный актив
Изначально я хотел взять в ипотеку комнату в коммунальной квартире и сделать из нее две студии. Но эта стратегия не получилась: мне не дали ипотеку, хотя я и вел целенаправленную работу с банками. Дело в том, что комнату кредитуют только три банка, и от всех я получил отказ. Я смирился и решил брать в ипотеку квартиру. В следующий цикл я получил три отказа от банков без указания причин уже на квартиру. В июне 2018 я пошел на курс, и всю осень я “собирал отказы”. И все: понял, что с ипотекой сейчас не получается и нужно искать другие пути.
На момент обучения у меня была квартира в строящемся доме, в которой я планировал жить сам. В итоге в октябре я продал недостроенную квартиру через переуступку права собственности, уже в январе на эти деньги купил объект и занялся ремонтом. Мне полностью на все хватило: и на объект, и на ремонт. Недостроенную квартиру продал за 5700 тыс.руб., а объект купил за 4400 тыс.руб., 1360 тыс. руб. у меня ушло на ремонт, сделку, риэлтора.
Моим первым инвестиционным объектом стала трехкомнатная хрущевка, 55 кв м. на 1 этаже. Мне, конечно, пришлось потрудиться, чтобы ее найти. Смотрел на Авито и Циане, постоянно мониторил, было несколько неудачных попыток: уже аванс вносил, его забирали. В среднем по рынку, такие объекты стОят 5300-5400 тыс.руб. Поэтому 4400 тыс.руб. за 55 квадратов - это цена “ниже рынка” почти на миллион. У “моей” хрущевки было “разбитое” состояние, плохо пахло, ее пытались продать года три, выставляя за 4700 тыс.руб. Я, уже со знанием ситуации на рынке, приходил и жестко торговался. У собственников эта квартира была “в цепочке”, они ждали до последнего, но в итоге снизились до 4400, и к ним, хоть и вяло, но стали идти покупатели. Я больше не стал дожидаться и купил ее. Сделку оформили нотариально с сопровождением риелторов с обеих сторон.
Воплощение стратегии и немного лайфхаков по ремонту
Я задумал свою трешку превратить в 4 студии. Планировку прикидывал самостоятельно, по-разному “двигал” стены на бумаге, искал в конкретном магазине мебель, уточнял размеры, чтобы все влезло. Вариантов планировки было много, и в итоге получились 3 студии по 11,2-11,3 кв м. и последняя - 13 квадратов, за счет части коридора она чуть больше. Внутри пришлось снести все стены. Чтобы избежать проблем с соседями, повесил объявления со своим номером телефона и с извинением за шумные работы, потом еще и прошел по соседям, познакомился и оставил свой номер. В течение всего ремонта соседи не жаловались и меня не беспокоили.

Изначально я планировал сделать ремонт через бригаду, но получив сметы от нескольких прорабов, посчитал, что это дорого. Один из бригадиров, прежде чем назвать полную стоимость услуг, силами своих рабочих провел демонтажные работы на моем объекте.

В итоге, ремонтом я решил заняться сам. Во-первых, чтобы разобраться в работах, во-вторых, понять, насколько самостоятельный ремонт выходит дешевле, ну и в-третьих, ради душевного спокойствия, что уж точно будет сделано все “на совесть”.

Все инженерные работы выполнили местные сантехники. Заливку пола, полусухую стяжку, я нашел в Яндексе: она оказалась дешевле обычной раза в три. На сервисе YouDo подобрал мастера для возведения перегородок, который совместно с напарником взялся довести до финала и все остальные работы. Я согласился, но взаимоотношения получились достаточно сложные: смету мне “выкатили” немаленькую и запросили большой аванс.

Сошлись на авансе на 30 тыс. дешевле. Ребята начали работы, но денег им постоянно не хватало, просили авансы все вперед и вперед, не доделывая обещанное. Пришлось расстаться.

В этот же период я стал активно развивать свой блог в Инстаграм и ВК: выкладывал все работы “по шагам”. Когда начались проблемы с моими рабочими, один из моих подписчиков посоветовал больше не давать авансов и порекомендовал человека, который мне доделал все немногое, что еще оставалось.

По срокам весь ремонт занял 3 месяца. Конечно, много было переживаний, ремонт вообще требует сильных нервов. Сейчас я понимаю, что реально было сделать все и за 2 месяца, если вдвоем, а вчетвером можно и за месяц-полтора управиться.
Чистый доход 64 тысяч рублей ежемесячно. Но я хочу больше...
Студии я сдаю на долгосрок, помесячно. Арендаторов нашел на Авито за неделю: выложил объявления и пришлось уехать в командировку, звонки принимал оттуда и назначал просмотр на субботу. Вернувшись, сдал одну студию, остальные в то время еще не были готовы. После сдачи первой студии снова уехал на неделю, и снова в выходные после командировки сдал еще две. И в третью неделю сдал последнюю.
Сейчас объект мне приносит 64 тысяч рублей в месяц, что полностью покрывает мои расходы (в среднем, 40 тысяч в месяц). Ипотеку платить мне не нужно, т.е. весь доход “чистый”. Сейчас каждая студия сдается по 16 тысяч, и я надеюсь к августу (в сезон) пересдать по 18 тысяч . Договоры на аренду я заключал именно с этим расчетом. К августу я планирую выкладывать объявления о сдаче и смотреть на спрос, если он будет низким, тогда я со своими же квартирантами перезаключу договор на ту же сумму.
Тот случай, когда смысл жизни важнее денег
Я доволен своими результатами. Я получил гораздо больше, чем ожидал.
1
Одной из моих главных целей было добиться чего-то значимого и тем повысить самооценку, поверить в себя. Я собираюсь сейчас жениться, и мне важно осознание того, что я могу сделать что-то стоящее.
2
Одной из моих главных целей было добиться чего-то значимого и тем повысить самооценку, поверить в себя. Я собираюсь сейчас жениться, и мне важно осознание того, что я могу сделать что-то стоящее.
3
Одной из моих главных целей было добиться чего-то значимого и тем повысить самооценку, поверить в себя. Я собираюсь сейчас жениться, и мне важно осознание того, что я могу сделать что-то стоящее.


Ну и, разумеется, пассивный доход тоже очень важен. Теперь я не боюсь уйти с работы, я не пропаду и сохраню свой комфортный уровень жизни, пока вливаюсь в новую профессию.

Сейчас я планирую уйти в отпуск с последующим увольнением и устроиться на работу в агентство недвижимости для того, чтобы быть все время внутри этой темы, инвестировать, влиять на свой активный доход. Здесь достаточно широкие рамки, и здесь я понимаю, как делать большие деньги.

Это победа в поисках себя: я не понимал, чем мне заниматься по жизни, я понимал, что не хочу вести мероприятия, не хочу работать инженером, а какая альтернатива, я не знал. А сейчас я ее знаю, вижу и понимаю.
Что интересно - окружающие до сих пор сомневаются. Если раньше люди говорили, что такие студии не будут сдаваться, то теперь, даже увидев успех, они все равно ищут моменты, какие проблемы могут случиться потом. Самые близкие и родные уже приняли и смирились. А вот люди со стороны, чаще всего пользователи соцсетей, кто за мной наблюдает и видит конкретные действия, все равно стараются найти любые зацепки доказать, что это плохая история.

Чтобы показать, что это вполне возможная история для каждого я даже ролик смонтировал, скоро выложу и в Инстаграм, и в Ютуб. Я ответил в нем на все те вопросы, что мне задавали люди в процессе реализации стратегии: сколько квадратов, сколько длился ремонт, откуда деньги…
О перспективах или “Три столпа успеха от Дмитрия”
У меня большие перспективные планы, но еще неокончательные. Через 2 года я хочу выйти на доход 300 тысяч в месяц, как конкретно я это будут делать, пока окончательно не решил, т.к. вариантов много.

Сейчас, пока я все еще работаю инженером, хочу получить ипотеку. Если мне одобрят 2 млн. руб. под существующую зарплату, я возьму комнату, вложу своих 300 тысяч, разделю на 2 комнаты без санузлов и тоже сдам.

Другой вариант - продать эту квартиру как доходный бизнес и взять два таких объекта. Рассматриваю и вариант вложиться в апартаменты, где есть управляющий и есть возможность вообще активно не участвовать и только учет вести. Ведь любая недвижимость требует вовлечения (ремонты, работа с арендаторами), она отрывает от основной деятельности, и получается не совсем пассивный доход.

Поработаю в агентстве недвижимости, и возможно, мне откроются еще какие-то пути. Прежде чем куда-то реинвестировать, мне хочется быть уверенным в этих новых инструментах. Возможно, снова пойду на курсы к Наташе, чтобы увидеть новые возможности.

Параллельно с работой в агентстве недвижимости я планирую развивать свой личный бренд, “раскачивать” Инсту и Ютуб и стать экспертом №1 по недвижимости. Имея много подписчиков и постоянно работая с обращениями, я на этом планирую зарабатывать очень большие деньги.

Если у меня будет прокачанный бренд и первые места в поисковиках по консультациям в недвижимости, то за 15-20 сделок в день я смогу зарабатывать до миллиона в месяц. А полученные деньги планирую инвестировать под 10-12% в самые пассивные инструменты, которые вообще не требуют моего времени и внимания.
Будущим студентам Н.Закхайм я хочу дать три совета.
1.
Cтремиться быть лучше всех, все делать от души. Если делаете рисунок квартиры - делайте аккуратно, по линеечке, чтобы человек посмотрел и ему понравилось. В этих мелочах виден подход. Делайте все домашние задания и делайте лучше других.
2.
Поставить себе цель с установкой: пока не сделаю - не сдамся.
3.
Надо делать. Т.е. просто действовать. Это три столпа успеха.