DP.ru: Почему «просел» рынок аренды в Петербурге?

Петербуржцам все сложнее сдать квартиру в аренду, срок экспозиции объекта растет, и в итоге зачастую приходится снижать цену. Почему? Об этом в личном блоге на ДП.ру рассказывает совладелец ГК "ЛИК ПРО", руководитель аналитического центра "ЛИК ПРО", известный блогер, Наталия Закхайм. 

Если говорить о краткосрочной, так называемой «посуточной» аренде, рынок губят грязные и неухоженные ночлежки, где можно переночевать за 150-200 рублей. А ведь еще в 2012 году снять «койко-место» дешевле 500 рублей было практически невозможно! Такой демпинг привел к резкому росту конкуренции в сегменте «малого размещения», среди хостелов и мини-отелей, причем конкуренция эта далеко не всегда добросовестная. Как правило, снижение цены означает существенные потери для качества: нары в три яруса, сомнительный контингент, несоблюдение минимальных санитарно-гигиенических норм.

На государственном уровне многое сделано для того, чтобы превратить Петербург в новый Париж. И люди едут, и мини-отели работают прекрасно, и уже пора бы повышать цены на гостиницы. Но налицо нехватка нормального подхода к законодательной базе. У нас две крайности: либо все запретить, в том числе и делать из жилой недвижимости мини-отели, либо все разрешить. В итоге на сегодняшний день реально работающего законодательства, направленного на борьбу с «ночлежками», не существует. Нет и четких правил, что можно делать, организуя хотел или мини-отель, а что нельзя.

Частные лица, сдающие квартиру посуточно, так же вынуждены конкурировать с недобросовестными игроками рынка. И здесь тоже налицо несовершенство законодательства. С одной стороны, граждане имеют конституционное право распоряжаться своей недвижимостью, с другой стороны при создании мини-гостиницы часто ущемляются права владельцев расположенных рядом квартир. Бывает так, что зарегистрирован один человек, а проживают десятки, от чего возрастает нагрузка на места общего пользования: лестницы, входные двери, лифты, придомовую территорию, парковки и т.д. Законодательства, регулирующего такие случаи, просто не существует. Как правило, создатель мини-гостиницы старается не оплачивать дополнительные расходы, что, наряду с постоянным шумом при заселении-выселении, настраивает против него остальных собственников квартир в доме.

При этом, если оглянуться на зарубежный опыт, то мы увидим, что в странах Западной Европы очень распространены пансионы и бед-энд-бреккфасты - фактически, это комнаты с обслуживанием. Хозяин оплачивает все коммунальные расходы из своего кармана и часто по расценкам для коммерческих предприятий.

У нас же совокупность вышеперечисленных факторов создает нестабильность в сфере «малого размещения» и приводит к тому, что этот сегмент перестает быть привлекательным для долговременных инвестиций. Инвесторы приходят на рынок, следуя стратегии «выжженной земли»: сейчас быстренько заработаем денег, а потом хоть трава не расти.

Если же мы говорим о рынке долгосрочной аренды квартир, то, как и в любой кризис, маленькие по количеству квадратов квартиры растут в цене, а большие – дешевеют. Есть иллюзия, что цены на недвижимость снижаются. На самом деле на небольшие квартиры выстраиваются очереди, а средний уровень удорожания соответствует проценту инфляции.

Влияет на уровень цен и затоваренность рынка предложением. В 2012-2014 годах люди покупали квартиры с целью переуступки. С наступлением кризиса покупательская способность снизилась и продавать такие квартиры оказалось некому, демпинг невыгоден - приходиться сдавать. Большое количество таких, зачастую очень похожих между собой, предложений ведет к снижению цен, а потенциальные арендаторы, в свою очередь, становятся разборчивее.

В этих условиях в первую очередь стоит меняться агентствам недвижимости. Долгие годы в Петербурге, да и в России, рынок аренды был рынком продавца, а агентства недвижимости очень хорошо себя чувствовали на этом рынке, фактически контролируя его, не сильно заботясь о современных требованиях маркетинга и нуждах покупателей. Сегодня ситуация меняется, а агентства недвижимости активно этому сопротивляются, стараясь сохранить прежние позиции.

Методы работы агентств уже не соответствуют новой реальности. Так, многие фирмы позволяют себе публиковать на сайтах объявлений так называемые «фейки» - не существующие варианты по заниженным ценам. Это, конечно, приносит нескольких дополнительных клиентов, но в основном -  создает путаницу и отпугивает покупателей, а настоящим вариантам приходится дополнительно конкурировать с «выдуманными».

На сегодняшнем рынке агентства недвижимости должны предлагать рынку больше, чем просто встречу продавца и покупателя. Это сейчас с успехом делают многочисленные сайты-«агрегаторы», тематические группы в социальных сетях и просто контекстная реклама. Риэлторы должны работать активнее, иначе их просто вытеснят с рынка. Они должны отлично ориентироваться в нуждах не только арендодателя, но и арендатора. Юридическое и психологическое сопровождение, умелое посредничество – вот чего ждет от риелтора рынок.

Источник: блог Наталии Закхайм на портале ДП.ру  http://blog.dp.ru/post/9836/