Уйти в прошлое
Эксперт Наталия Закхайм — о том, почему сегодняшний формат долевого строительства мешает гражданам, банкам и самим застройщикам

Недавно были опубликованы поручения президента Владимира Путина правительству РФ, связанные со сферой долевого строительства. Есть в их числе те, что связаны с контролем работы застройщиков. И те, что призваны защитить права дольщиков.

Но главное — это поручение разработать дорожную карту по постепенному, в течение трех лет, отказу от долевого строительства в том виде, в каком оно сейчас существует. Точнее, в документе говорится о «замещении средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

Время идет, а обманутых дольщиков меньше не становится. Чужой опыт людей ничему не учит, и они, прежде чем отдать свои деньги строительной фирме, не пытаются даже проверить ее надежность. Выяснить самые, казалось бы, элементарные, очевидные вещи: количество построенных объектов и число «просроченных»; наличие разрешений на строительство, аренду земли и, наконец, крупных долгов перед контрагентами и другими дольщиками. При этом их возмущение и требования «что-нибудь сделать» в итоге оказываются адресованы государству.

С другой стороны, безопасность людей — не единственная причина планируемого отказа от долевого строительства. В 2016 году, со вступлением в силу федерального закона «О государственной кадастровой оценке», стала меняться российская банковская система. В нормальную, цивилизованную сторону. А основа основ нормальной банковской системы — это прежде всего залоговая недвижимость. Если у банка солидный залоговый портфель, это обеспечивает и его собственную безопасность (очевидно, что недвижимость — самоценный и абсолютно ликвидный актив), и, соответственно, безопасность его клиентов.

Но если на Западе в залоге находится до 90% всей жилой недвижимости, то в России едва ли 25%. Но мало того, что жилье досталось миллионам россиян фактически в подарок (и процесс этой не знающей прецедентов «государственной благотворительности» всё еще продолжается), — приобретая новые объекты (часто вторые, третьи), дольщики не дают заработать ни строителям, ни банкам.

На Западе застройщик, как правило, на возведение объекта получает банковский кредит. У нас — строит на деньги граждан, которые стараются купить квартиры на «стадии котлована», то есть как можно дешевле. В результате теряет деньги строительная компания — существенно большие, чем она отдала бы за обслуживание банковского кредита. Банки не получают вообще ничего. И, кстати, именно так создаются риски и для самих дольщиков. Ведь, если денег на строительство конкретного дома недостаточно, «перебросить» средства с другого объекта закон запрещает. Остается лишь «заморозить» работу…

Словом, чтобы банковская система развивалась, а объемы залоговой недвижимости росли, отказ от долевого строительства объективно необходим и абсолютно логичен.

Когда это произойдет, застройщиков станет меньше (не все смогут кредитоваться в банках). Сейчас мы находимся в ситуации, когда новые возможности уже появились, а старые еще не исчезли.

С одной стороны, ипотечная ставка снизилась до абсолютного минимума за всю историю наблюдений. «Средневзвешенная» по ипотеке летом этого года составляла примерно 11%, многие банки давали ипотечные кредиты под 8–9%, а в правительстве заговорили о том, что российская экономика готова и к ставке в 6–7% годовых. А это и есть нормальный, рабочий процент, на котором поднялась европейская экономика.

При этом взять ипотечный кредит сейчас легко, как никогда. Не будет большим преувеличением сказать, что банки раздают ипотеку практически всем желающим. Нашим людям трудно это осознать, они по традиции ищут подвох. Но его нет. Банки решают свою задачу: наращивают залоговые портфели. А деньги дают не конкретным персонам, а на недвижимость. Почувствуйте разницу. Начинают действовать и другие механизмы, о которых раньше в России не имели представления: перезалог недвижимости, ее рефинансирование и т.д.

С другой стороны, наследие «эпохи долевого» и бесплатного жилья для всех — это, в частности, отсутствие четкой системы оценки недвижимости и норм по арендной плате за нее. У нас то и другое назначает сам собственник объекта, то есть возможность «поторговаться» есть. Понятно, что при развитом институте банковского залога это будет совершенно невозможно: цену недвижимости определят только банки.

Что делать в этой замечательной ситуации всем нам? Пользоваться моментом! Один из примеров, который люблю приводить в этой связи, — как обеспечить жильем своих детей и рассчитаться за него чужими деньгами. Под низкие проценты получить ипотеку на объект долевого строительства (но на такой, который в обозримом будущем будет готов). А затем сдавать его в аренду. Лет через десять ваши подросшие дети получат свое жилье — абсолютно бесплатное и для них, и для вас: за него заплатили арендаторы. А возможно, расчетом по кредиту дело не ограничится, и вы всё это время от сдачи квартиры будете и сами получать доход.

Казалось бы, простая вещь. Странно, что немногие решают воспользоваться такой возможностью. Но учиться делать это придется. Меняется экономика, меняется рынок, меняются реалии.

Источник

Календарь событий:
Декабрь
ПнВтСрЧтПтСбВс
       
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31