Журнал "БОСС": Как спасти строительный комплекс%3

Усиливающееся влияние кризиса не замедлило сказаться и на состоянии строительного комплекса. Оживить отрасль, которую нередко рассматривают как драйвер экономики, может стимулирование потребительского спроса. Однако сделать это в текущих экономических условиях становится все сложнее. Среди экспертов, которые высказались на эту тему - Наталия Закхайм, совладелец ГК "ЛИК ПРО". 

В течение всего 2016 года строительная отрасль не радовала показателями роста. Так, согласно данным по темпу ввода жилья на территории Российской Федерации за январь — октябрь 2016 года, опубликованным Федеральной службой государственной статистики, за десять месяцев 2016 года введено в эксплуатацию 55,6 млн кв. м жилья, что на 6,4% меньше, чем за аналогичный период 2015 года.

В октябре 2016 года было построено 6,1 млн кв. м жилья. И это на 13% меньше показателя октября 2015 года (относительно сентября 2016 года этот показатель уменьшился на 9,9%).

В целом, по данным Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в октябре 2016 года составил 635,6 млрд рублей, или 99,2%, в сопоставимых ценах к уровню соответствующего периода предыдущего года (уменьшение на 0,8%), в январе — октябре 2016 года — 4 трлн 628,2 млрд рублей, или 95% (снижение на 5%).

Напомним, что в 2015 году, вопреки прогнозам скептиков, в России построено 83,8 млн кв. м жилья — всего лишь на 0,5% меньше, чем в рекордном 2014 году. Тогда строители сдали 84,2 млн кв. м жилья, обогнав советский максимум по РСФСР 1987 года (72,8 млн кв. м жилья). Столь впечатляющие показатели двух предыдущих лет эксперты объясняли тем, что застройщикам удалось использовать задел, заложенный в экономически благополучный период 2011–2013 годов. Однако ресурсы этого задела близки к исчерпанию, а текущая ситуация мало способствует запуску новых проектов. На деловую активность на строительном рынке негативно влияют неопределенность в экономике, серьезные проблемы с доступом строительных компаний к заемным средствам и высокие ставки по банковским кредитам, высокая волатильность рубля, продолжающееся снижение доходов населения и, как следствие, падение потребительского спроса.

Упадет, но не сильно

2016 год строительная отрасль, скорее всего, закончит с показателями, уступающими предыдущему году. Это признают и в профильном министерстве. Правда, в Минстрое полагают, что снижение объема ввода жилья будет не критичным. Например, выступая на X Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF, организованном газетой «Ведомости», министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что при пессимистичном сценарии страна может ввести в этом году порядка 77 млн кв. м жилья, при оптимистичном — более 80 млн кв. м.

Участники рынка также призывают не делать скоропалительных выводов, основываясь на данных статистики. «Если рассматривать динамику ввода жилья в России за несколько лет, то небольшое снижение показателей в 2016 году вряд ли можно назвать тенденцией. Так, в 2015 году по сравнению с 2009 годом (2009 год рассматривается как первый год после кризиса 2008 года) введено на 43% больше жилой недвижимости. В период с 2009 по 2015 год только один раз отмечалось снижение объемов: в 2010 году по сравнению с предыдущим был сдан на 2,2% меньший объем. А начиная с 2010 года количество введенных квадратных метров росло из года в год», — говорит заместитель генерального директора ОАО «Стройпроект» Евгений Краснолобов.

«Что касается текущего года, то тут тоже все не так однозначно. В первом полугодии снижение составило 9,2% относительно аналогичного периода 2016 года, а с января по октябрь текущего года этот показатель составил уже 6,4%. То есть часть снижения оказалась отыграна», — подчеркивает он.

В поисках альтернативы

Какие именно новые финансовые механизмы будет предложены, пока неизвестно. Прорабатывается несколько вариантов. Среди них — много обсуждаемый сегодня запуск механизма строительно-сберегательных касс. Правда, эта успешная во многих странах финансовая модель никак не может найти понимания российских законодателей: редакции соответствующего законопроекта с завидным постоянством отвергаются Государственной думой в течение многих лет. Второй путь — развитие инструмента ипотечных облигаций, обеспеченных гарантиями АИЖК. Третий — другой проект АИЖК, связанный с возрождением в России института доходных домов.

Альтернативным инструментом ипотечного кредитования в приобретении и строительстве жилья выступает проектное финансирование, которое предоставляется банками. Но его сегодня предоставляет ограниченное количество финансовых организаций, да и число имеющих возможность воспользоваться им строительных компаний тоже невелико. «Девелоперский бизнес не так давно начал понимать, что без привлечения дополнительного финансирования ни один проект сейчас уже практически не реализуется. И если раньше застройщики могли себе позволить строить „с колес“, то теперь такой подход практически не выдерживает ни один рынок, даже московский», — говорит Елена Кульбикова.

Институт проектного финансирования, который в настоящее время в России весьма слаб, необходимо развивать, считает первый вице-президент ГК «Премьер». «Реально оценивать девелоперские риски под силу лишь крупнейшим банкам, а точнее, только Сбербанку. И, чтобы привлечь проектное финансирование под строительство объекта, например, дальше, чем 20 км от МКАД, следует совершить подвиг, так как коммерческие банки видят существенные риски в связи с серьезным падением темпов продаж», — уточняет эксперт.

«К сожалению, проектное финансирование дорого, поэтому застройщики по возможности стараются задействовать другие инструменты», — замечает Татьяна Подкидышева. «Текущая ситуация позволяет им привлекать денежные средства дольщиков, тем самым обеспечивая требующийся финансовый приток. Необходимую поддержку также можно получить за счет инвестиций со стороны партнерских компаний (к примеру, в компании «НДВ-Недвижимость» существует практика финансового содействия, то есть инвестиций в реализуемые проекты)», — дополняет она.

Впрочем, основным инвестором в новостройки ныне являются граждане, участвующие в долевом строительстве. По словам Михаила Меня, в рекордные 2014–2015 годы более 80% из общего объема строительства заняли квадратные метры, возведенные с привлечением средств граждан по договорам долевого участия.

Не секрет, что на протяжении многих лет одним из самых болезненных вопросов рынка жилищного строительства оставалась проблема обманутых дольщиков. Решить ее призваны принятые летом этого года и нашумевшие еще на стадии законопроекта поправки в 214-й ФЗ об участии в долевом строительстве и ряд других законодательных актов, которые существенно меняют правила игры на рынке долевого строительства.

С точки зрения юристов, у предложенной законом новой схемы отношений на рынке долевого строительства жилья имеется очевидный плюс. Она призвана максимально снизить риски инвесторов-граждан. Юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян подчеркивает, что последние изменения в законодательстве в отношении застройщиков в большей степени направлены на защиту интересов потребителей, в первую очередь физических лиц — дольщиков. «Ужесточенные требования к застройщикам (финансовые, проектные, организационные и прочие) приведут либо к уходу с рынка строительства некоторых компаний (прежде всего мелких и средних), которые не готовы к новым требованиям, либо к объединению нескольких компаний в одну, что уже происходит. К примеру, слияние двух крупных строительных компаний — „Мортон“ и ПИК», — отмечает он.

Риски для застройщиков

В то же время генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко выделяет несколько положений нового закона, которые могут повлиять на конъюнктуру рынка.

Первое — это требования к собственному капиталу застройщика. «Исходя из этих требований, с 1 июля 2017 года собственный капитал застройщика должен будет составлять около 3% от стоимости всех объектов, которые еще не введены в эксплуатацию, в зависимости от количества возводимых квадратных метров. Так, скажем, если застройщик строит не более 10 тыс. кв. м, то его уставный капитал будет равен 10 млн рублей. При этом при средней рыночной цене данные метры будут стоить 500 млн рублей. Не совсем понятно, какую проблему способно решить увеличение уставного капитала. Проблему банкротств это не решает, а вводит дополнительное отвлечение средств со стороны застройщиков. Кроме того, это наносит удар по малому и среднему бизнесу: крупные застройщики будут поглощать мелких, и возникнет олигополия на региональных рынках», — говорит эксперт.

Второй аспект, на который обращает внимание глава РАСК, — это введение системы со счетами эскроу. (Закон предусматривает возможность использования счетов эскроу для расчетов по договору долевого строительства. Счет эскроу открывается банком, кредитующим застройщика, для учета и блокирования средств, полученных от дольщиков в счет уплаты квартиры, на срок, равный сроку передачи застройщиком объекта. Средства со счета перечисляются застройщику лишь после завершения строительства. — Ред.) «Такая система, конечно, снимает риски с дольщика при банкротстве застройщика, но при этом данные риски перекладываются на банк, и он станет неохотно кредитовать с помощью таких счетов застройщиков. Тем более это касается малого и среднего бизнеса, которые и так неинтересны для банков. Для них это недоступный инструмент. Многие из них решат уйти с рынка, так как не смогут ничего противопоставить заявлениям крупных конкурентов: «Не работает по схеме эскроу — значит, ненадежный застройщик». В таком случае есть угроза приостановки строительства жилья на региональном уровне, так как крупному бизнесу мелкие объемы неинтересны», — отмечает Николай Алексеенко.

Также в РАСК полагают, что введение счетов эскроу способно привести к росту цен на недвижимость. «Если при текущей схеме застройщик может привлекать для строительства объекта как собственные средства, так и средства дольщиков, которые для него выступают беспроцентным капиталом, то при счетах эскроу у него, кроме своих средств, беспроцентного капитала не остается. Возможны случаи, когда строительство будет осуществляться на 90% за счет заемного капитала со счетов эскроу. Рост цен может составить от 20 до 30%, что сделает схему со счетами эскроу неприменимыми на практике. Дольщики проголосуют рублем и не пойдут в объекты дороже рынка на 20 и более процентов», — предупреждает глава РАСК.

Однако основным инструментом обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства явится так называемый компенсационный фонд, напоминает Николай Алексеенко.

В законе с учетом новых поправок сказано о создании фонда, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков. Размер отчислений не должен превышать 1% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации застройщика. Собранные таким образом денежные средства пойдут на решение проблем обманутых дольщиков.

Кроме этого, вносятся новые требования к информационной открытости застройщиков. «Это, несомненно, положительный факт, хотя среди множества документов (проектная декларация, разрешение на ввод в эксплуатацию объектов, построенных за последние три года, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, документы о праве на земельный участок, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика) отсутствует финансовая отчетность. На нынешний день в РФ ведет деятельность более 4 тыс. застройщиков, из них полностью раскрывают о себе информацию, в том числе финансовую, всего шесть застройщиков», — констатирует эксперт.

В целом спикер убежден, что необходимо искать пути решения с оглядкой на современные реалии, которые не взвинтят цены на жилье. Население не готово доплачивать за возможное снижение рисков в будущем. «Путем стимулирования жилищного строительства должна стать поддержка платежеспособного спроса, а не закачка ликвидности отдельным компаниям-застройщикам», — подытоживает он.

Застройщики переживут

По мнению Татьяны Подкидышевой («НДВ-Недвижимость»), изменения в 214-й ФЗ направлены на защиту прав дольщиков и ужесточение правил в отношении участников строительного рынка. Она напоминает, что те же эскроу-счета представляют собой инструмент контроля за застройщиками. «Возникает еще один участник сделки — банк, который берет на себя эти функции и обеспечивает сохранность средств дольщиков. Существует риск, что указанная схема способна отрицательно сказаться на застройщиках, но окончательные выводы можно сделать уже после того, как данный механизм заработает», — добавляет она.

По словам Вартана Погосяна, ужесточение регулирования отрасли всегда ведет к двум последствиям — удорожанию продукта и переформатированию рынка. «С исполнением новых требований ФЗ214 проблемы в первую очередь возникнут у небольших компаний, которые будут постепенно сворачивать проекты, выходить из бизнеса или, к примеру, объединяться в консорциумы. То есть нас ждет определенное укрупнение рынка», — отмечает директор по маркетингу Glorax Development.

Елена Кульбикова считает, что изменения в законодательстве, которые связаны с повышением прозрачности деятельности застройщика, с увеличением его уставного капитала, помогут осуществлять более грамотную оценку объектов долевого участия. «Хотя, если будет существовать риск, значит, будет существовать и хорошая доходность. Как только мы покроем возможности рисков, сразу убьем доходность», — указывает первый вице-президент ГК «Премьер». Спикер не считает, что новые изменения в законодательстве приведут к серьезному удорожанию квадратных метров, просто с рынка уйдут фирмы-однодневки.

В целом влияние последних изменений в законодательстве на строительный сектор будет позитивным. Такого мнения придерживается Евгений Краснолобов, заместитель генерального директора ОАО «Стройпроект». В первую очередь от них выигрывает покупатель, чьи права окажутся лучше защищены. Но при этом речь и не идет об ущемлении прав застройщиков. «Да, для них ужесточили требования в рамках ФЗ-214. Однако вряд ли стоит ожидать того, что на девелоперов ляжет какая-то непосильная нагрузка. Основной удар по ним нанесли в 2014 году, когда было введено обязательное страхование ответственности застройщика. Большинство игроков рынка его пережили, выстоят они и сейчас», — уверен заместитель генерального директора ОАО «Стройпроект».

Поддержать «локомотив»

В целом участники рынка жилищного строительства считают, что 2017 год будет для строительного комплекса нелегким. «Мы уже видим аналитику за девять месяцев текущего года: по сравнению с 2015-м. Например, по Подмосковью падение предложения составило порядка 30%. Поэтому, наверное, и строительный комплекс выживет лишь за счет того, что будет падение предложения и, соответственно, будет устанавливаться спрос, равный предложению», — говорит Елена Кульбикова.

«Что необходимо сделать, чтобы спасти строительный сектор? Наверное, нужно немного поддержать строителей, — продолжает она. — Может быть, за государственный счет. Потому что строители — это локомотив экономики. И мы всегда первые принимаем на себя удар и первые чувствуем на себе все последствия. Мы приняли этот удар два года назад и выдержали, выстояли, продолжаем работать. Конечно, были большие сложности, связанные с серьезным снижением ликвидности и с тем, что практически все банки остановили любое финансирование строительства в связи с таким падением, особенно коммерческие.

Как только строительный сектор оживет, соответственно, начнет подтягиваться и все остальное. Поэтому наше предложение — это подтолкнуть „локомотив“. А он уже потащит за собой заводы, инженерные разработки, производство», — заключает она.

МНЕНИЯ БОССОВ

Павел ГЕННЕЛЬ, генеральный директор АО «Русско-Европейский инвестиционный консорциум»:

Главная проблема строительной отрасли — высочайший уровень административных барьеров и коррупции, не позволяющий реализовать ни один проект с соблюдением законодательства и без гигантских взяток. На этом фоне меркнет даже проблема с долговым финансированием, накрывшая большинство застройщиков. Рынок сегодня нуждается фактически в перезапуске — полной замене системы регулирования и согласования проектов.

Три столпа существующей в российском девелопменте финансовой модели: административная рента, кредитное финансирование и бесконечный рост цен на недвижимость, в особенности на жилую. Все они серьезно подгнили в результате кризиса, и к ним добавился еще рост налоговой нагрузки на недвижимость физлиц. Без кардинального изменения хотя бы одной части этой системы рынок не оживить. Резкое падение цен обрушит рынок, а денег, как уже сказал Дмитрий Медведев, нет. Остается менять регулирование, убирая из себестоимости ренту чиновников.

Что касается недавних изменений в законодательстве, регулирующих строительную отрасль, то положение застройщиков они точно не улучшат, и значит, рынок продолжит стагнировать, а возможно, и войдет в кризис.

Олег ХМЕЛЕВСКИЙ, юрист компании BGP Litigation:

Ключевое и наиболее очевидное, что необходимо сделать, для того чтобы вывести строительный сектор из кризиса, — повысить покупательную способность населения. Если не будет решена эта задача, говорить о взрывном росте строительного рынка вряд ли возможно.

Если же рассматривать иные способы возрождения строительного рынка, следует обратить внимание на следующее.

Расцвет строительного рынка в последнее время был обусловлен тремя следующими факторами:

1. Наличием высокой покупательной способности населения.

2. Возможностью пополнения оборотного капитала застройщиками посредством выполнения различных крупных государственных заказов.

3. Наличием относительно мягких (по сравнению с имеющимися в настоящее время) требований к застройщикам.

При этом мы можем увидеть, что в последнее время два первых фактора уже далеко не те, какими они были ранее, и черпать из них ресурсы становится все сложнее. Связано это и с тем, что в Российской Федерации бóльшая доля населения зависит от бюджета. Вместе с ростом проблем у бюджета (цены на нефть, санкции и другие) растут проблемы и у зависимого от бюджета населения (повышение налогового бремени, сокращение реальных доходов населения, замораживание роста зарплат и других). Указанное также влияет и на иную часть населения, напрямую от бюджета и не зависящую.

Помимо этих двух факторов отпал в настоящее время и третий фактор: строить становится все сложнее. Так, для застройщиков систематически вводятся дополнительные ограничения в виде, например, необходимости страхования их ответственности лишь у определенных страховщиков, что влечет увеличение издержек на строительство объекта и, как следствие, снижает его маржинальность. Для самих же застройщиков введена уголовная ответственность за привлечение денежных средств в обход 214-го ФЗ и другое. Безусловно, концентрация предпринимателей будет выше в том месте, где деньги зарабатывать легче, нежели в том, где эти деньги зарабатывать гораздо сложнее. Как следствие, участники рынка покидают его.

Вместе с тем какова цена этой ситуации?

1. Увеличение надежности таких форм капиталовложений, как строительство объекта по 214-му ФЗ.

2. Повышение конкуренции на строительном рынке за «место под солнцем» и качественный рывок строительных организаций. Как известно, любой кризис есть не что иное, как создание условий «естественного отбора» в определенной коммерческой среде. И выживут только сильнейшие, те, кто готов предоставить качественный продукт и отвечать за свои действия. Хотя, конечно же, любой кризис несет в себе и немало проблем.

Таким образом, мы можем увидеть следующее. С одной стороны, строительному рынку сейчас гораздо сложнее, но, с другой стороны, налицо качественный скачок, который в долгосрочной перспективе способен позитивно сказаться на самих участниках долевого строительства. Возможно, процент так называемых обманутых дольщиков будет стремиться к нулю.

В связи с этим возникает весьма закономерный вопрос: а нужно ли нам возрождение строительной отрасли в том виде, в котором она существовала ранее? Или же пусть эта отрасль будет не так пестра своими представителями, но в то же время они выступят гарантом того, что ваши деньги не станут долгостроем и вы получите свое жилье? На мой взгляд, политика государства в настоящее время склоняется в пользу второго варианта.

В сфере элитной недвижимости кризис вовсе отсутствует, о чем свидетельствует рост спроса на недвижимость, к примеру, у компании «Донстрой». Однако и этому есть свое объяснение: во время кризиса как никогда остро возникает проблема увеличения разрыва в доходах между богатыми и бедными. Вероятно, в настоящее время мы наблюдаем тенденцию роста доходов первых.

Александр ФИЛИМОНОВ, партнер Artisan Group Public Relations:

Главная проблема строительной индустрии в России еще со времен СССР (за исключением, возможно, сталинского периода) — завышенные цены и неоправданно плохое качество строительства. Совершенствование СНиПов и введение новых законов в области контроля за качеством строительства ничего не изменит, так как весь рынок живет по принципу «строим плохо» или «строим очень плохо». Другими словами, «строим плохо» является эквивалентом премиум-класса, а «строим очень плохо» — экономкласса. Конечно, существуют компании, позиционирующие себя как премиум-класс, занимающиеся узкоспециализированными услугами на строительном рынке и работающие «сносно», однако в их случае соотношение «цена-качество» и в целом отношение к заказчику далеки от идеала. Принцип «взять много задорого», привитый сытыми 2000-ми, — бич современной индустрии. Цены повышаются по малейшему поводу (даже если они, по логике вещей, должны снизиться), а условия для рабочих, которые, по логике вещей, должны строить хорошо, как правило, не улучшаются.

Фундаментальные причины этой проблемы, как, впрочем, и множества других, — в отсутствии конкуренции и репутационной составляющей на рынке. Большинство застройщиков отлично знает своих конкурентов по ценовой политике и совершенно не готово улучшать качество услуг. Важной причиной выступает и качество инструментов, которыми осуществляется строительство. Иначе почему турецкие строительные компании так быстро завоевали российский рынок, и временное эмбарго едва не поставило турецкий строительный сектор на грань выживания?

Конечно, повышение качества строительства и конкуренция с точки зрения качества сданных квадратных метров существенно ситуацию в отрасли не улучшат, потому как реальные доходы населения снижаются, экономика в рецессии (стагнация, которую обещают в 2017 году, строительной индустрии поможет мало). Однако сейчас застройщики и девелоперы могут подготовить себя к будущему росту, но для этого нужно более внимательно относиться к кадровой политике, уж по крайней мере отказаться от принципа «спасение утопающих — дело рук самих утопающих» при работе с клиентами. Для того чтобы войти в фазу экономического роста во всеоружии, рынку необходимо прежде всего начать чистку с себя — хотя бы избавиться от безответственных менеджеров, прорабов и архитекторов, которые в настоящее время составляют ощутимый процент в любой компании.

Финансовые инструменты, улучшенные условия кредитования, налоговая либерализация — все это на данном этапе строительной индустрии не поможет просто потому, что спрос на недвижимость без серьезных макроэкономических изменений расти не будет. Себестоимость строительства в 30 тыс. рублей за квадратный метр у нас мистическим образом на этапе сдачи объекта превращается в 70–100 тыс., при этом главными причинами этой метаморфозы называют сложности в получении разрешения на строительство. Государственную машину, контролирующую плановую застройку, экономика, конечно, не переделает, однако возможен компромисс: строительство инфраструктуры и после строительство в тех местах, где строить позволяют и даже просят. Это тяжелый путь, но, если сравнить дороговизну получения разрешения на строительство в обход норм и создание инфраструктуры и после — строительство с соблюдением этих норм, в итоге выйдет дешевле. Тяжелее, возможно, дольше, но дешевле и лучше.

Евгения АБРАМОВИЧ, руководитель управления анализа валютных рисков Dukascopy Bank SA:

Сам по себе строительный сектор может восприниматься как один из драйверов экономического роста только при растущей экономике, притоке инвестиций и росте доходов населения. До 2008 года, по сути, так и было: российская строительная отрасль с 2000 по 2008 год выросла приблизительно в шесть раз, среди всех развивающихся стран уступив лишь Индии, Турции и Китаю. При проявлении кризисных явлений пузырь недвижимости не лопнул, как ожидалось, однако объемы резко сократились, и сейчас главная проблема отрасли заключается в том, что она находится в постоянной готовности нарастить объемы производства, а это приводит к слишком высокой марже. Большинство девелоперских компаний с 2009 года готовится возобновить деятельность в прежнем объеме, хотя прежнего спроса все не наступает ни в коммерческом сегменте, ни в жилом. Вывод очевиден: рынку проще начать все заново, нежели пытаться всеми правдами и неправдами поддержать существующие объемы. Более жесткий контроль над расходами и снижение маржи в настоящий момент — единственное доступное решение. Это отлично сработало в США и в Европе — это притом, что снижение объемов рынка там началось в начале 2000-х, и вполне может сработать в России.

Эффективное финансовое управление в отрасли упирается в достаточно ощутимый уровень закредитованности российских застройщиков, особенно обслуживающих госзаказы. Существующие кредитные механизмы утратили свою эффективность в связи с ужесточением требований к заемщикам (взять кредит под проект с 2011 года фактически невозможно) и высокими процентами для застройщиков как высокорискованной отрасли. Механизмы долгового рынка и рынка капитала используются девелоперами слабо. К слову сказать, при объеме долгового рынка (без облигаций федерального займа) более чем в 200 млрд рублей строительные компании занимали в нем не больше 5–7%, сейчас же их доля и вовсе сократилась до 2%.

В итоге строительная отрасль попала в экономическую ловушку времени: с одной стороны, отрасли явно мешают недоразвитый финансовый рынок и низкая инвестиционная активность управляющих компаний (они, возможно, с начала года и нарастили объемы почти в шесть раз, однако строительной отрасли это никак не помогло), с другой — кризис традиционных финансовых механизмов и умеренный спрос у конечных пользователей. Конечно, при резком росте ипотечных кредитов — а именно этим в текущий момент озадачены финансовые власти страны — деловая активность в отрасли возрастет, однако переоценивать значение ипотеки застройщикам не стоит: емкость рынка недвижимости без роста реальных доходов населения к взрывному росту не приведет. Даже рост совокупного портфеля ипотечных кредитов всей банковской системы в 15%, что на настоящий момент является самым смелым прогнозом на конец 2017 года, не позволит застройщикам получить достаточного объема хотя бы для 5%-ного роста.

С середины 2015 года многие эксперты возлагали существенные надежды на развитие инфраструктурных проектов (к примеру, подготовка к чемпионату мира по футболу 2018 года). К сожалению, этого не случилось и едва ли случится в обозримом будущем. Строительные объемы, заложенные в бюджет, и сроки их исполнения не гарантируют застройщикам ожидаемого подъема в силу сугубо процедурных аспектов управления этими проектами. Хотя механизмы ГЧП отражены в федеральном законодательстве, процедура реализации инвестиционных контрактов по-прежнему непрозрачна, что выступает существенным фактором для привлечения частных инвестиций. Соответственно, использовать механизмы финансовых рынков для привлечения средств инвесторов к этим проектам, как это с успехом делается в других странах, также невозможно. Это означает, что инфраструктурные проекты остаются на 90% нагрузкой на бюджет, который в 2016 году, скорее всего, будет дефицитным на более чем 3 млрд рублей. В итоге или государству нужно пересматривать свою инвестиционную политику в отношении строительного сектора, или же о возрождении девелопмента как драйвера роста придется забыть.

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

В таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, сокращение объемов строительства пойдет на пользу рынку. Это приведет к более сбалансированному его состоянию, позволит избежать обесценивания стоимости квадратного метра, которое было бы катастрофой для всех участников рынка, владельцев жилья, проживающих в этих городах, для банков, являющихся залогодержателями огромных пулов жилой недвижимости.

Текущий кризис привел к существенному сокращению спроса, обнаружил избыток предложения, поэтому говорить о желательности наращивания активности нужно в первую очередь в небольших городах. Думаю, что субъекты Федерации могли бы самостоятельно регулировать строительную активность на своих территориях, если бы в полной мере пользовались имеющимися у них в арсенале механизмами налоговых послаблений, которые следовало бы давать крупным застройщикам, приходящим в регионы. Там действительно следует наращивать предложение нового жилья. Зачастую эти города на протяжении десятка лет не имеют новых домов.

Речь должна идти не столько об изобретении новых моделей финансирования стройки, сколько о бережном отношении к нынешнему механизму привлечения средств дольщиков непосредственно в нашу отрасль, минуя банковские механизмы, которые приводят к удорожанию привлечения таких средств.

Та законодательная активность, которую мы наблюдаем на протяжении последних двух-трех лет в сфере регулирования долевого строительства, удручает и выглядит пугающе.

Некоторые поправки напрямую приведут к удорожанию квадратного метра. Речь идет, например, о введении эскроу-счетов. Если в результате отрасль загонят в работу строго через эскроу-счета, то это будет воспринято строительным сообществом как лоббирование интересов банков, что приведет к потере недорогого и понятного канала. Ясно, что бесплатной эта банковская услуга не будет.

Если говорить о защите прав дольщиков, то косметические улучшения 214-го ФЗ никоим образом не привносят на рынок дополнительную надежность. Они только повышают порог вхождения на этот рынок новых строительных компаний, приводят к удорожанию деятельности застройщика, существенно ее усложняют. Мы не видим изменений, которые повышали бы требования к дисциплине дольщиков, уточняли их обязательства по ДДУ.

Некоторые требования вообще выглядят абсурдно. К примеру, непонятно, зачем к каждому акту приема-передачи прилагать инструкцию по эксплуатации дома. Эта деятельность является лицензированной. Для чего потребителю нужна объемная техническая информация, которая пишется для лицензированных организаций? Следуя этой логике, каждому пациенту больница должна выдавать медицинскую энциклопедию.

До сих пор застройщикам не предоставлена альтернатива: вносить деньги в компенсационный фонд либо страховать деятельность. В существующей редакции застройщик обязан делать и то, и другое.

Часть поправок выглядит смехотворно, скажем, обязательные требования к застройщику по оплате хостинга сайта. Такие вещи ничего не говорят о надежности компании. Зачем регламентировать то, что не нуждается в регламентации? Как это отразится на надежности сделки, вообще непонятно. Это демонстративная имитационная деятельность.

Всему рынку — от рядовых покупателей до застройщиков — давно ясно, что 214-й ФЗ страхует дольщиков лишь от двойных продаж. Немало компаний по всей России претерпело банкротство, работая в рамках 214го закона, на этот счет не осталось иллюзии. Пока не известно ни одного страхового случая, по которому состоялись бы выплаты. Поправки о компенсационном фонде — это способ честного отъема денег у строительных компаний. В этой ситуации выигрывают те, кто администрирует компенсационный фонд.

Наталия ЗАКХАЙМ, аналитик рынка недвижимости, совладелец ГК «ЛИК ПРО»:

Недавно от Игоря Шувалова, первого заместителя председателя Правительства РФ, поступило предложение заменить в жилой недвижимости термин «экономкласс» на «стандартное жилье». Сегодня экономический класс жилья соответствует потребностям 80% населения — участников экономики. Остальное потребление — это бизнес-класс и элитная недвижимость. Вообще понятие «стандартное жилье» сродни понятию «евроремонт» — все о нем слышали, но никто точно не знает, как оно выглядит. Любая квартира должна быть построена согласно нормам строительных правил — СНиПов и ГОСТов, которые уже разработаны. Она должна иметь определенную тепло- и звукоизоляцию, соответствовать нормам по инсоляции, вентиляции и т.д., и т.п.

Одна из основных характеристик жилья экономкласса — прежде всего его расположение. Оно находится на самой дешевой для застройщика земле, как правило, на удалении от транспорта и социальной инфраструктуры. И, пока эта инфраструктура не будет построена, жильцам придется ездить в супермаркет четыре остановки на маршрутке или пользоваться ларьками шаговой доступности.

Хотя сегодня действительно есть спрос на небольшие квартиры — от 20 кв. м, «мелкая нарезка». Небольшие квартиры и квартиры-студии востребованы в кризис, поскольку на другое жилье у большинства покупателей просто нет денег. Было бы хорошо, если бы ввели понятие не просто жилья «стандарт-класса», но и ипотеки «стандарт-класса» по 4–5% годовых на 30 лет. Тогда, возможно, россияне смогли бы покупать большее количество квадратных метров.

Я сталкивалась с результатами опросов, согласно которым лишь 13% россиян готовы купить жилье экономкласса в новостройке, а 87% не доверяют застройщикам. По другим данным, соотношение — 25 к 75%. Давайте возьмем за основу среднее (19–81%) и поразмышляем над этими цифрами. Менять название с целью привлечь новых покупателей, возможно, неплохая идея, однако это сродни стратегии перепаковать, ребрендировать и т.п. На мой взгляд, стоит серьезно задуматься о том, как вернуть в рынок эти 81%, которые просто не доверяют.

Что является основным фактором, тормозящим рынок? Конечно, истории об обманутых дольщиках. Следом идут подтвержденные и неподтвержденные факты о срывах сроков, а ведь для покупателя это финансовые потери: выплаты по ипотеке или аренда жилья для временного проживания на время строительства. Осторожного покупателя могут также напугать слухи о низком качестве строительства и невыполненные обязательства по инфраструктуре.

Конечно, можно возразить, что процент таких инцидентов вовсе не так велик и на рынке больше добросовестных застройщиков, чем обманщиков. Но, с точки зрения репутации отрасли и доверия потребителя, цифры 19 против 81 говорят громче любых доводов.

Пенять на тех, кто подрывает доверие, портит рынок и отпугивает покупателей, бесполезно точно так же, как оправдываться и говорить: «А у нас все хорошо!». Я еще слышала такой аргумент: «Покупатель должен правильно выбирать!». Спросите любого специалиста по продажам, и он скажет, что на «рынке покупателя» этот аргумент не работает.

Что же делать? Я считаю, что объединения добросовестных строительных компаний должны самостоятельно и, главное, быстро выдворять с рынка тех, кто подрывает имидж индустрии, и заглаживать скандалы, а не показывать пальцем на провальные проекты, стараясь выиграть в конкурентной борьбе.

В силах ли обеспечить развитие отрасли существующие сегодня финансово-инвестиционные механизмы финансирования стройки? В Нидерландах, к примеру, вопрос с недорогим жильем решается так: государство предоставляет пятно под застройку, а строительные корпорации строят на заемные, у того же государства, деньги и сдают в аренду по фиксированным и заранее оговоренным с государством социально ответственным ценам. Таким образом, корпорации зарабатывают на управлении строительством и арендой, определенные категории граждан имеют социальное жилье, и все это выгодно за счет бесплатной земли и дешевого кредита на строительство.

Яна СОСОРЕВА, заместитель генерального директора, вице-президент по продажам и маркетингу ООО «Самолет Девелопмент»:

На сегодняшний день я не вижу каких-либо существенных тенденций к сокращению объемов строительства. Каждую неделю на рынке появляются новые предложения, новые объекты. Соответственно, объемы строительства увеличивается. Очевидно, что деловая активность девелоперов сейчас намного серьезнее спроса.

Основное влияние на поступление средств застройщикам оказывают прямые продажи и клиентские потоки. Для того чтобы клиенты приобретали больше недвижимости, следует делать сам продукт более доступным. К примеру, ипотечная доля сделок в последние годы существенно выросла с 30 до 70–80%. Поэтому необходимо стимулировать ипотечных клиентов и, как следствие, продолжать снижение ставок по ипотеке.

Обратите внимание, какой положительный эффект произвела компенсация по ипотеке, которую последнее время осуществляло государство. Именно эта программа оказала серьезную поддержку строительной отрасли, можно сказать, спасла продажи и значительно повлияла на спрос. Застройщики смогли получать необходимые средства на свою операционную деятельность.

Государственная поддержка ипотеки, я считаю, должна быть продлена на следующие годы. Если же этого не случится, нужно значительно снижать ставки по ипотеке. К примеру, 7% годовых — прекрасная ставка, при которой спрос будет достаточно серьезным и обеспечит строительные компании притоком требуемых средств.

Что касается совершенствования финансовых механизмов, то опять же, первое, что можно сделать, — более доступная ипотека. Это способно оказать значительное влияние на увеличение спроса. Кроме того, хочется обратить внимание на завышенную процентную банковскую кредитную ставку для девелоперов на проектное финансирование строительства — 18%, и срок одобрения подобной заявки банком от застройщика — три–шесть месяцев. Поэтому надо оптимизировать этот финансовый механизм — снизить ставки кредитования добросовестных застройщиков и сократить сроки одобрения открытия кредитной линии. Существует также вариант привлечения средств на раннем этапе — на этапе котлована, когда в проект строительства вкладываются непосредственно дольщики. В таком формате застройщик, имея некую собственную финансовую «подушку», получает остальные денежные средства на строительство от продажи квартир по договорам долевого участия.

Если говорить о законодательном регулировании, то практически 100% жилья продается по ФЗ-214. Надо отметить, что принятие поправок и изменений в ФЗ-214 в долгосрочной перспективе приведет к укрупнению застройщиков. На самом деле ужесточения не такие серьезные, какими кажутся с первого взгляда. Это, скорее, можно назвать наведением порядка в отрасли. К примеру, увеличится срок получения разрешительной документации, то есть проверка контролирующими органами станет более глубокой, доскональной; будет создан официальный рейтинг застройщиков; девелопера обяжут получать заключение о соответствии проектной декларации; будут внесены требования, по которым дольщик не сможет расторгнуть договор с застройщиком по своей инициативе, и т.д. Все это не такие значительные моменты, которые способны серьезно повлиять на крупных застройщиков. Предполагаю, что данные изменения сложились в результате проведения анализа опыта работы по ФЗ214, в рамках которого были выявлены определенные недочеты. И они сейчас оптимизируются под существующую картину девелоперского сегмента. Это положительный документ, защищающий как покупателя, так и самого застройщика.

Вадим КАМАЛОВ, директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар»:

Я бы хотел сказать о том, какое влияние на рынок окажут поправки в ФЗ-214, закон о долевом строительстве.

Цель Федерального закона о долевом строительстве, принятого в 2004 году, изначально была в том, чтобы прекратить «парад обманутых дольщиков». Очень много копий сломано вокруг этого закона. Мы видим достаточно крупные новации, которые способны повлиять на отрасль, начиная с создания единого реестра застройщиков, единого информационного ресурса. Порядок его создания будет прописан в отдельном подзаконном акте, которого пока не существует, так что критерии оценки неясны.

Вторая новация давно назрела — размещение проектной декларации в открытом доступе в интернете. Состав обязательных пунктов декларации расширяется, прописывается ответственность застройщика за ее актуальность. Сейчас эта обязанность формально тоже есть, но никто за этим особо не следит.

Правила закона теперь станут распространяться на дома с блокированной застройкой. Здесь имелась небольшая вакханалия, люди работали по договорам строительного подряда. Там тоже были обманутые дольщики, однако они не попадали под этот закон и защищали свои права в соответствии с Гражданским кодексом. Теперь законодатели решили расширить действие закона и на эту категорию.

Увеличение размера уставного капитала, который привязывается к площади всех возводимых объектов, — достаточно спорный момент. Я не понимаю, как размер уставного капитала способен защитить интересы дольщиков. На практике уставный капитал может быть потрачен в течение года, потом доложен. У застройщиков нет обязанности, чтобы он в 100%-ном объеме лежал на расчетном счете, нет механизма, который за это покарал бы. Если компания будет банкротиться, эти деньги также могут быть потрачены.

Самый спорный пункт — новый механизм привлечения средств через специальные эскроусчета в банке. Получается, что застройщик может получить средства дольщиков, после того как им передадут квартиру, привлекая проектное финансирование в банках. В весьма выгодном положении оказываются банки: они выдали деньги дольщику под проценты в виде ипотечного кредита, тут же получили их обратно на свой счет и эти же деньги передают застройщику в виде кредита по проектному финансированию. Тут у банков получается двойная маржа. Сейчас деньги дольщиков привлекаются застройщиками не под проценты. В выигрыше только банки.

Положения о создании компенсационного фонда: размер отчислений — не более 1% от стоимости возводимого дома. Опять же, эти средства должны храниться в каком-то уполномоченном банке. Самое интересное, что процедура получения дольщиками из банка своих денег нигде не прописана. Закон есть, подзаконного акта нет. Как будет работать эта норма, непонятно.

Я боюсь, что этот закон способен привести к какой-либо олигополии, потому что увеличение уставного капитала — это, может быть, оправданная мера с точки зрения защиты граждан, но в то же время палка о двух концах, так как это ударит по среднему бизнесу.

Мой прогноз: с введением изменений в ФЗ-214 стоимость квадратного метра будет расти. Однако, учитывая ситуацию на рынке Краснодара, мы не ожидаем взрывного скачка — предложений на рынке много, закон спроса-предложения никто не отменял. Поэтому повышение цен на строящееся жилье останется в рамках 5–10%. 

Источник: Журнал "БОСС" №12, 2016 

Тема номера http://www.bossmag.ru/archiv/2016/boss-12-2016-g/strojkompleks-podderzhat-spros-i-stabilnost.html